Assembleia de Condomínio: para que serve, por que participar e como se comportar.

Prevista em lei, a assembleia de condomínio é a melhor opção para discutir assuntos administrativos do condomínio.

A premissa básica de um condomínio é manter a ordem e o funcionamento do local. Pois independentemente da quantidade de unidades que o compõem, o condomínio deve ser uma extensão do lar.

Desse modo, deve haver um espaço democrático para discutir e tomar decisões sobre questões que envolvem o condomínio em conjunto, de forma democrática. Por isso, são feitas as assembleias de condomínio.

E, se você pensa que fazer uma assembleia é fácil ou é chato e não serve para nada, engano seu. A assembleia é prevista em lei para resolver diversas questões do condomínio.

O que é uma assembleia de condomínio?

Também conhecida como assembleia condominial, esse encontro é uma reunião onde os condôminos discutem questões relacionadas ao condomínio.

Como: regras, problemas, aprovação de contas, obras, feedback do síndico, rateio, eleição de síndico e conselho e por aí vai.

Essa reunião está prevista no Código Civil e é o momento exclusivo para que todos os condôminos (proprietários) participem e deem a sua opinião.

Por isso, uma assembleia deve seguir algumas regras, pois qualquer desalinhamento com a lei, ela pode ser invalidada pelos próprios condôminos.

Tipos de assembleias de condomínio:

Existem três tipos de assembleia: a de instalação, a ordinária e a extraordinária.

Assembleia Geral de Instalação do condomínio, ou AGI, é uma das mais importantes, pois é nela que o empreendimento imobiliário se transforma em um condomínio. Depois dela é que vem a entrega das chaves aos condôminos, aprova-se a Convenção, o Regulamento Interno, elege-se o primeiro síndico e os condôminos poderão se mudar, vender ou alugar a unidade.

Já a Assembleia Geral Ordinária (AGO) é obrigatória e deve acontecer uma vez no ano. Nela são discutidas questões como: prestação de contas do ano anterior, previsão orçamentária para despesas do próximo período, e, se for o momento de eleição de síndico, ela deve ocorrer na AGO.

Já a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) é feita quando é preciso discutir algo específico ou que surgiu no momento, como a criação de medidas contra o coronavírus ou um rateio extra de manutenção emergencial.

E, falando de coronavírus, a pandemia intensificou a realização de uma modalidade de assembleia: a virtual.

Assembleia presencial ou virtual?

No Brasil, a tradição é sempre realizar as assembleias condominiais de forma presencial. A forma online já existe desde 2011, veio ganhando força com o passar dos anos e foi largamente adotada em 2020 por causa da pandemia e do isolamento social, sendo a solução para os condomínios cumprirem suas obrigações legais.

E finalmente no dia 08/03/2022 foi sancionada a Lei nº 14.309, que permite a realização de assembleias e votações em condomínios de forma eletrônica ou virtual. A nova lei é resultado do Projeto de Lei do Voto Eletrônico, da senadora Soraya Thronicke, apresentado em meados de 2019.

A assembleia virtual segue o mesmo padrão da convencional, só que ao invés de presencial, ela é feita pela internet.

Além disso, todos os atos são seguidos à risca também, como:

Convocação, pelo art. 1.354 do Código Civil;

Uso de procuração continua valendo;

Assinatura virtual da lista de presença, seja por certificado digital, autenticação de IP, sistema criptografado ou qualquer outro método escolhido pelo condomínio;

Eleição de síndico online;

Deliberação e execução dos itens da pauta da assembleia.

E ainda há uma vantagem: a assembleia digital fica gravada.

Tipos de assembleia virtual:

A assembleia virtual pode ser feita de algumas maneiras diferentes a depender das necessidades de cada condomínio. Desse modo, separamos os principais tipos, para assim você entendê-los quando seu condomínio utilizar um deles para fazer a assembleia.

São eles:

Online: neste modelo acontece a reunião ao vivo por meio de uma ferramenta de videoconferência.

Digital: o modelo digital pode durar mais de um dia, como se fosse uma assembleia aberta, onde os condôminos acessam a plataforma dentro do prazo para debater ou votar em algum assunto.

Híbrida: é aquele tipo de assembleia presencial que também acontece online simultaneamente para aqueles que não podem estar presentes.

O que diz a lei sobre a assembleia?

De acordo com o Art. 1.350 do Código Civil, o síndico deve convocar anualmente reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção. Assim, essa reunião deve servir para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e, eventualmente, eleger o substituto do síndico entre outros assuntos.

Ou seja, a lei determina que o síndico é a voz escolhida para ser o representante do condomínio em todas as esferas. Desse modo, ainda no Art. 1.350, fala-se sobre:

Se o síndico não convocar a assembleia, 1/4 (um quarto) dos condôminos pode fazê-lo;

Se a assembleia não acontecer, o juiz pode decidir a requerimento de qualquer condômino.

Já o Art. 1.351 diz a respeito da alteração da convenção do condomínio, que depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, que precisam da aprovação por unanimidade dos condôminos.

O Código Civil ainda determina outras questões relacionadas às assembleias, como quóruns específicos para determinadas decisões.

Sobre os votos, a lei diz que eles serão proporcionais às frações ideais de cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Assim, as assembleias devem acontecer de acordo com a lei e a convenção.

Quem pode convocar uma assembleia e como a convocação deve ser feita?

Quando se decide fazer uma assembleia, o síndico é a pessoa responsável por convocar as pessoas para participar.

Seja colocando uma cópia da pauta para cada condômino na portaria mediante assinatura de protocolo de recebimento; seja mandando cartas por correio para os que não moram atualmente no condomínio e/ou enviando e-mails avisando e lembrando da assembleia.

Ou seja, de acordo com o artigo 1350 do Código Civil, o síndico é obrigado a convocar a AGO. Entretanto, se ele não convocar, um quarto dos condôminos poderá fazer isso.

Como funciona uma assembleia?

Uma assembleia funciona a partir de etapas, como: criação da pauta, convocação, escolha da modalidade (online, presencial ou híbrida), do local (se for presencial), data etc.

Para cada decisão a ser tomada, um quórum é pedido para fazer valer a decisão.

Caso os condôminos faltantes da assembleia não concordem com a decisão, podem entrar na justiça para tentar revogar a decisão.

Por que participar de uma assembleia?

Por isso, é importante participar das assembleias do seu condomínio. Pois esse é o momento onde os condôminos são ouvidos e podem votar a favor ou contra as situações apresentadas pelo síndico.

Um exemplo prático da importância de participar de uma assembleia é a discussão de vagas da garagem. Se os condôminos comparecem e votam, o que foi decidido ali é legalmente aceito.

Agora, se um condômino não compareceu e não concordou com a decisão, dificilmente conseguirá revogar.

Ou seja, se ele tivesse comparecido, poderia ter votado e quem sabe conseguido uma vaga melhor!

Assim, para não ter confusão, abaixo separamos o quórum necessário para os seguintes casos:

Aprovação de contas em geral: maioria dos presentes;

Obras necessárias: a maioria dos presentes na assembleia;

Alterações na convenção: aqui a votação necessária é de 2/3 de todos os condôminos;

Alterações no Regimento Interno: maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.

Quem vota nas assembleias?

Bom, agora que você já sabe como funciona uma assembleia e os quóruns, a questão é: quem vota?

Nesses casos, quem tem direito de voto são os condôminos, ou seja, as pessoas que são donas dos imóveis, residindo ali ou não.

Embora a lei não seja clara, há quem acredite que os inquilinos também têm direito a votar, de acordo com a Lei 4.591, quando forem assuntos ordinários. Caso o dono do imóvel não puder comparecer, sem necessidade de procuração. Mas o mais seguro é sempre portar uma procuração do proprietário.

Outra situação é quando os condôminos são idosos ou o local é de veraneio. Nesses casos, um representante também pode participar da assembleia com uma procuração.

Já no caso de cônjuges, eles não precisam de procuração para representar o condômino na assembleia. Lembrando que eles devem estar casados em regime de comunhão total de bens ou em comunhão parcial.

Agora, em caso de morte, é preciso abrir o inventário e ver quem vai ficar responsável pelo imóvel em questão.